Centri Commerciali in Italia: Progetti Futuri e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità, con un incremento dei progetti di sviluppo previsti per il triennio 2026-2028. Sono in cantiere nove nuovi progetti, che includono quattro nuove aperture a Cantù (CO), Torino, Brescia nel 2027 e a Messina nel 2028, oltre a cinque ampliamenti di strutture esistenti come Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley.

Attualmente, il numero totale di centri commerciali attivi in Italia è di 1.006, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Recentemente, sono stati inaugurati il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, con una superficie lorda affittabile di 52.800 mq, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Solo una chiusura è stata registrata nell’ultimo anno, mantenendo un saldo positivo con un ritmo costante di 2-4 aperture annuali.

La tendenza degli investimenti si sta orientando verso la riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che verso nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. I tassi di vacancy si mantengono su livelli fisiologici nei centri premium (3,1-5,2%), ma aumentano all’8,3% nei centri provinciali e raggiungono il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania (64%). Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza: i factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, che attirano visitatori più mirati, hanno una durata di visita di 46 minuti.

Negli ultimi tre anni, la permanenza media nei centri commerciali è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento registrato in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. Oggi, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».